Qui paie le ravalement d'un logement loué, bailleur ou locataire ?

Le ravalement n'entre pas dans les charges locatives récupérables d'un bail d'habitation : absents du décret du 26 août 1987, ces travaux restent à la charge du bailleur, propriétaire de l'immeuble. En bail commercial, une clause expresse peut les transférer au locataire, dans les limites de la loi Pinel de 2014.

Qui paie le ravalement de façade dans un logement loué ?

Dans un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, le ravalement est une charge du bailleur. Le principe tient à deux textes. L'article 23 de cette loi énumère ce que le propriétaire peut récupérer sur son locataire, et renvoie au décret n° 87-713 du 26 août 1987, dont la liste est limitative : ce qui n'y figure pas ne se refacture pas. Or ce décret ne mentionne ni le ravalement, ni le nettoyage des murs extérieurs, ni la peinture des parties communes extérieures de l'immeuble.

Le second texte est l'obligation de délivrance et d'entretien. Les articles 1719 et 1720 du Code civil, repris à l'article 6 de la loi de 1989, imposent au propriétaire de remettre un logement en bon état et d'y faire toutes les réparations autres que locatives. Cette obligation de délivrance ne se transfère pas : le droit du locataire à un logement entretenu prime sur toute clause. Le détail des obligations légales qui encadrent un ravalement montre que ces travaux visent la conservation du bâti, ce qui les range du côté du bailleur.

Pourquoi le ravalement n'est pas une charge récupérable

Les charges récupérables correspondent à trois familles : les services rendus liés à l'usage du logement, les dépenses d'entretien courant et de menues réparations des parties communes, et certaines taxes qui profitent directement à l'occupant. Ces travaux n'entrent dans aucune d'elles. Il ne rend pas un service quotidien au locataire, il ne relève pas de l'entretien courant et il protège d'abord la valeur du bien. Le locataire, lui, ne supporte que les réparations locatives listées par le décret n° 87-712 du même jour (joints, robinets, menus raccords de peinture intérieure), où le gros œuvre n'apparaît jamais.

Conséquence pratique : une clause du bail qui mettrait le ravalement à la charge du locataire est réputée non écrite. Le locataire qui aurait payé une telle somme au titre des provisions peut en demander le remboursement dans un délai de trois ans, prévu par son article 7-1. Au besoin, il peut également invoquer l'obligation de délivrance devant le juge.

Le cas de la location meublée

Le logement meublé loué en résidence principale suit la même liste de charges récupérables. La seule différence tient au mode de paiement : l'article 25-10 permet un forfait de charges, fixé au contrat et non révisable à la hausse en cours d'année, à condition qu'il ne soit pas manifestement disproportionné. Même au forfait, le propriétaire ne peut pas y glisser le coût de tels travaux. Pour une location saisonnière ou un logement qui n'est pas la résidence principale de l'occupant, ce régime ne s'applique pas et le contrat fixe la répartition, sous le contrôle du juge.

Quelles charges locatives sont récupérables sur le locataire ?

La liste du décret de 1987 est courte et précise. Elle vaut aussi bien pour un appartement en immeuble collectif que pour une maison. Voici les principales catégories qu'un bailleur peut refacturer :

• l'eau froide et l'eau chaude, ainsi que l'entretien des compteurs d'eau froide individuels ;
• le chauffage collectif et la production d'eau chaude collective : combustible, frais de chauffage, entretien courant de la chaudière compris ;
• le salaire du gardien ou de l'employé d'immeuble, récupérable à 75 % lorsque le gardien assure à la fois l'entretien et l'élimination des déchets, à 40 % s'il n'assure qu'une seule de ces tâches ;
• l'ascenseur : électricité, exploitation, menues réparations ;
• l'entretien des parties communes intérieures et des espaces verts : ménage, produits, électricité des couloirs ;
• la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage.

À l'inverse, restent à la charge du propriétaire : le ravalement, les gros travaux sur la toiture ou la structure de l'immeuble, les honoraires du syndic, la cotisation au fonds de travaux, l'assurance propriétaire non occupant et la taxe foncière. Un appel de charges qui mélange ces postes avec les charges récupérables doit être ventilé ligne par ligne.

Provisions, régularisation et pièces justificatives

Le locataire verse en général une provision mensuelle avec le loyer. Une fois par an, le bailleur procède à la régularisation : il envoie, un mois avant, un décompte par nature de charges et, en copropriété, le mode de répartition entre les locataires. Les pièces justificatives (factures, contrats d'entretien, relevés d'eau) doivent être tenues à la disposition du locataire pendant six mois après l'envoi du décompte, règle introduite par la loi ALUR en 2014. Si la régularisation arrive plus d'un an après l'année concernée, le locataire peut exiger un paiement étalé sur douze mois. C'est lors de cette lecture que l'on repère, le plus souvent, une somme liée aux travaux extérieurs glissée parmi les dépenses de copropriété.

Bail commercial : ce que la loi Pinel change pour le ravalement

Les baux commerciaux obéissent à une logique différente : la liberté contractuelle est plus large, et un contrat peut transférer des travaux au preneur. La loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret d'application du 3 novembre 2014 ont toutefois fixé des bornes, pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014. Le tableau suivant compare les trois situations les plus fréquentes.

Les dépenses que le bailleur ne peut plus imputer au preneur

L'article R145-35 du Code de commerce interdit de mettre à la charge du locataire commercial les dépenses relatives aux grosses réparations de l'article 606 du Code civil (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, murs de soutènement et de clôture), les travaux destinés à remédier à la vétusté ou à une mise en conformité lorsqu'ils relèvent de ces grosses réparations, les impôts dont le propriétaire est redevable à titre personnel, les honoraires liés à la gestion des loyers et, dans un ensemble immobilier commercial, les charges des locaux vacants.

La loi Pinel ajoute une exigence de transparence : le bail doit contenir un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, avec leur répartition. Le bailleur est tenu de remettre au preneur du local un état récapitulatif annuel et, lors de la conclusion puis tous les trois ans, un état prévisionnel des travaux envisagés sur les trois années suivantes. Un ravalement absent de cet inventaire ne peut pas être réclamé.

La clause expresse, lue strictement par la Cour de cassation

Le ravalement n'est pas classé d'office parmi les grosses réparations. Tout dépend de son ampleur : un nettoyage suivi d'une peinture relève de l'entretien, alors qu'une reprise des murs porteurs rejoint l'article 606 du Code civil. Lorsque le ravalement reste de l'entretien, il peut être mis à la charge du preneur, mais seulement par une stipulation claire. La troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3e civ.) interprète ces clauses de façon restrictive : une formule générale transférant « toutes les charges » ne suffit pas, et les travaux imposés par l'autorité administrative ne pèsent sur le locataire que si le contrat le dit expressément. Les cours d'appel suivent la même ligne. Face à une clause ambiguë, la consultation d'un avocat en droit immobilier coûte souvent moins que le montant contesté.

Ravalement en copropriété : comment se répartissent les charges ?

Dans un immeuble en copropriété, le ravalement est voté en assemblée générale, en principe à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu'il s'agit de travaux d'entretien ou de travaux rendus obligatoires. La répartition des charges se fait ensuite selon les tantièmes de charges générales : chaque lot paie en proportion de la valeur relative de ses parties privatives. Le syndic adresse alors des appels de fonds échelonnés, souvent sur plusieurs trimestres.

Le copropriétaire bailleur règle ces appels, mais il ne peut pas les refacturer à son locataire, même partiellement. Seules les dépenses de copropriété qui correspondent à la liste du décret de 1987 (ménage des parties communes, entretien de l'ascenseur, eau froide collective) passent dans les charges locatives. Les étapes du vote, le choix de l'entreprise et le financement sont détaillés dans le guide consacré au ravalement voté par une copropriété. Le fonds de travaux obligatoire, alimenté chaque année à hauteur d'au moins 5 % du budget prévisionnel, suit la même règle : il reste au propriétaire.

Quels sont les droits du locataire pendant les travaux ?

Le locataire ne peut pas s'opposer à un ravalement. L'article 7 du texte de 1989 l'oblige à laisser exécuter les travaux d'amélioration des parties communes, les travaux d'entretien et ceux qui maintiennent le logement en état. En contrepartie, le bailleur doit l'informer à l'avance de la nature et des modalités des travaux, par lettre remise en main propre ou recommandée. Sauf accord du locataire, les travaux ne peuvent pas avoir lieu le samedi, le dimanche ni les jours fériés.

Une baisse de loyer quand les travaux durent plus de 21 jours

Selon l'article 1724 du Code civil, si les travaux durent plus de vingt et un jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a été privé. Un échafaudage qui masque les fenêtres pendant deux mois, des bâches qui empêchent d'ouvrir ou un balcon inaccessible caractérisent cette perte de jouissance. La réduction se négocie d'abord avec le bailleur ; à défaut, le juge la fixe. En revanche, le locataire doit continuer à payer le loyer en attendant : suspendre seul le paiement l'exposerait à une procédure pour impayés.

Nuisances, sécurité et assurance habitation

Un échafaudage facilite l'accès aux étages. Il vaut mieux signaler le début des travaux à son assureur et vérifier que le contrat d'assurance habitation couvre le vol par effraction dans ce cas : en cas de sinistre, la garantie vol exige souvent une déclaration sous deux jours ouvrés. Les dégâts causés par l'entreprise (vitre fêlée, peinture projetée sur un balcon) relèvent de sa responsabilité civile professionnelle, que le propriétaire ou le syndic doit pouvoir produire. Si les travaux rendent le logement impropre à l'habitation, le locataire peut demander la résiliation du bail ou une indemnisation plus large.

Comment contester des charges de ravalement ?

Un locataire qui trouve une ligne de ravalement dans son décompte dispose d'une démarche en quatre temps :

1. demander par écrit le détail des dépenses et consulter les pièces justificatives pendant le délai de six mois ;
2. adresser au bailleur une lettre recommandée qui rappelle la liste de 1987 et réclame le remboursement ;
3. faute de réponse dans un délai de deux mois, saisir la commission départementale de conciliation, gratuite ;
4. en dernier recours, saisir le tribunal judiciaire, dans la limite de la prescription de trois ans.

L'ADIL de chaque département fournit une information juridique gratuite ; un simple contact téléphonique suffit souvent pour vérifier une clause. Les modèles de lettre du service public (service-public.fr) sont également utiles. Aucune aide juridictionnelle n'est nécessaire pour la commission de conciliation.

L'obligation de ravaler ne change rien à la répartition. À Paris et dans les communes inscrites sur une liste préfectorale, le Code de la construction et de l'habitation impose un ravalement au moins tous les dix ans, et le maire peut adresser une injonction au propriétaire. Les règles de ce ravalement imposé par la mairie visent le propriétaire : l'injonction ne transforme pas la dépense en charge du locataire. Précision utile : un ravalement à l'identique demande une déclaration préalable dans certains secteurs, jamais un permis de construire.

Ce que le propriétaire bailleur peut récupérer autrement

Faute de pouvoir refacturer, le bailleur dispose de trois leviers. Le premier est fiscal : au régime réel des revenus fonciers, les travaux d'entretien et de réparation, dont le ravalement, sont déductibles des loyers perçus l'année du paiement. S'ils dépassent les revenus, le déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, le surplus étant reportable sur dix ans.

Le deuxième levier concerne les aides. Quand le ravalement s'accompagne d'une isolation thermique par l'extérieur, les dispositifs de rénovation énergétique ouverts aux propriétaires bailleurs peuvent réduire le coût ; leurs conditions changent chaque année, et la page sur les aides MaPrimeRénov' pour les travaux de façade fait le point. Le troisième levier est le loyer : des travaux d'amélioration peuvent justifier une augmentation lors du renouvellement ou, en zone tendue, une hausse encadrée si leur montant atteint au moins la moitié de la dernière année de loyer. Un ravalement de simple entretien ne constitue pas une amélioration, contrairement à une isolation qui réduit les frais de chauffage.

Questions fréquentes sur le ravalement et les charges

Le syndic peut-il appeler directement le locataire pour le ravalement ?

Le syndic n'a de lien juridique qu'avec le copropriétaire. Il adresse les appels de fonds au propriétaire du lot, qui reste seul débiteur envers la copropriété.

Une clause du bail d'habitation peut-elle prévoir le partage du ravalement ?

Une telle clause est réputée non écrite, car la liste des charges récupérables du décret de 1987 est limitative. Le locataire peut refuser de payer ou demander le remboursement pendant trois ans.

Le locataire commercial paie-t-il le ravalement d'un immeuble ancien ?

Il le paie seulement si le bail le stipule expressément et si les travaux ne relèvent pas des grosses réparations de l'article 606 du Code civil, ni de la vétusté assimilée, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014.